Az ingatlan sikeres eladásának alapja a gondos előkészítés. Ez nem csupán esztétikai kérdés, hanem stratégiai lépés is, amely befolyásolja az eladási árat és az értékesítés gyorsaságát.

A döntés meghozatala és a célok tisztázása

Mielőtt belevágna az értékesítésbe, elengedhetetlen, hogy teljesen biztos legyen a döntésében. Beszélje meg családtagjaival és az érintettekkel, és csak akkor kezdje el a folyamatot, ha az eladás szükségszerűnek tűnik. Ez segít elkerülni az időpazarlást és a felesleges energiabefektetést.

Az ingatlan fizikai előkészítése: takarítás, rendrakás, kisebb javítások

Az ingatlan állapota és megjelenése alapvetően meghatározza az eladási esélyeket és a potenciális árat. Kezdje egy alapos nagytakarítással, tegyen rendet, és szabaduljon meg a felesleges, felhalmozott tárgyaktól (selejtezés).Egy zsúfolt ingatlan azt a benyomást keltheti, hogy nincs elég tárolóhely.

Ezt követően végezzen el kisebb, de látványos javításokat. Ilyen lehet a falak újrafestése semleges színekkel, a laza fogantyúk rögzítése, vagy a sérült padlóburkolatok kijavítása. Fontos, hogy csak olyan felújításokat végezzen el, amelyek nagy valószínűséggel megtérülnek az eladáskor, és ne egy teljes generálfelújításba vágjon bele. A cél, hogy az ingatlan tiszta, gondozott és hívogató legyen, mert a vevők nem szeretnének egy listát kapni a javítandó dolgokról.

Home Staging: az első benyomás ereje és a megtérülő befektetés

A home staging egy speciális felkészítési módszer, amelynek célja, hogy az ingatlan a lehető legjobb arcát mutassa, kiemelje adottságait, és egy vonzó, kívánatos, rendezett és élményszerű környezetet alakítson ki. Kutatások igazolják, hogy az érdeklődők az első percben eldöntik, kell-e nekik az ingatlan, ezért az első benyomás kulcsfontosságú.

Ez a befektetés, amely az ingatlan értékének 1-5%-át teheti ki, többszörösen megtérülhet. A home staginggel felkészített lakások a piaci átlagnál gyorsabban kelnek el, és akár 10-20%-kal magasabb áron, minimális alkuval értékesíthetők. Ez a módszer az "eladhatatlannak" tűnő ingatlanokat is eladhatóvá teheti.

A home staging egyik alapvető eleme a deperszonalizáció és a rendrakás. A személyes tárgyak, családi fotók, gyerekjátékok elpakolása és a letisztult kép mutatása lehetővé teszi a vevő számára, hogy könnyebben elképzelje magát és életét az ingatlanban. Ez a pszichológiai hatás segíti az érzelmi kötődés kialakítását. A semleges színek használata a falakon szintén ezt a célt szolgálja, mivel ritka, hogy valaki utálja ezeket a színeket, és lehetővé teszi a vevőknek, hogy saját ízlésük szerint képzeljék el a tereket. Fontos, hogy a helyiségek ne legyenek túlzsúfoltak, de ne is legyenek üresek; a minimalista megközelítés előnyös.

További home staging tippek:

• Szellőztessen ki mielőtt az érdeklődők érkeznek, és használjon enyhe illatú légfrissítőt. A kellemetlen szagok, még az enyhék is, meghiúsíthatják az üzletet.
• Helyezzen el növényeket vagy friss gyümölcstálat a konyhapulton, étkezőasztalon, hogy világos és barátságos környezetet teremtsen.
• Kerülje a háziállatok jelenlétét az ingatlan bemutatásakor, és tegye el szem elől fekhelyüket, alomtálcájukat.
• Határozza meg a szobák funkcióját egyértelműen, különösen, ha üres lakásról van szó, hogy a vevő lássa a terek kihasználhatóságát.

Az ingatlaneladáshoz számos jogi és műszaki dokumentumra van szükség. Ezek időben történő beszerzése nemcsak a jogszabályi megfelelőséget biztosítja, hanem felgyorsítja az értékesítési folyamatot és növeli a vevő bizalmát a tranzakció átláthatóságával. A proaktív dokumentumgyűjtés elkerüli a kapkodást és a késedelmeket a szerződéskötés kritikus fázisában.

Tulajdoni lap: lekérés és értelmezés

A tulajdoni lap az ingatlan "személyi igazolványa" és az egyik legfontosabb dokumentum. Mindig friss példányra van szükség, mivel egy több évvel ezelőtti keltezésű lap nem ad érdemi információt. A tulajdoni lap lekérhető személyesen a földhivatalban (10.000 Ft/másolat) vagy kényelmesen, online, Ügyfélkapun keresztül. Saját tulajdonú ingatlanról évente két e-hiteles másolat ingyenesen lekérhető, ezen felül 4800 Ft/darab az ára.

A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan tulajdonosainak nevét, tulajdoni hányadát, a szerzés jogcímét, az ingatlan jogi jellegét, helyrajzi számát, területét, valamint az esetleges terheket, mint például jelzálogjog, végrehajtási jog, elidegenítési tilalom, haszonélvezeti jog vagy elővásárlási jog. A tulajdoni lap alapos átvizsgálása elengedhetetlen a "per-, teher- és igénymentesség" ellenőrzéséhez. Amennyiben bármilyen teher szerepel a tulajdoni lapon, azt az eladónak kell rendeznie a tranzakció keretében. Ez a jogi státusz tisztázása nemcsak a vevő, hanem az eladó érdeke is, hiszen egy terhelt ingatlan eladása bonyolultabb, vagy akár lehetetlen is lehet a teher rendezése nélkül.

Energetikai tanúsítvány: kötelezettségek és érvényesség

Az energetikai tanúsítvány egy olyan okmány, amely az ingatlan energetikai hatékonyságát mutatja. Lakóingatlanok eladásakor és egy éven felüli bérbeadásakor kötelező elkészíteni, kivéve bizonyos eseteket, mint például az 50 négyzetméternél kisebb hasznos alapterületű, különálló épületek, vagy az éves szinten négy hónapnál kevesebb használatra szánt épületek.

A tanúsítvány számát be kell írni az adásvételi szerződésbe, és egy példányt át kell adni a vevőnek a birtokbaadással egyidejűleg. Fontos változás, hogy a tanúsítvány érvényességi ideje tíz évről öt évre csökkent. Emellett a 2023. november 1. előtt készült tanúsítványok 2024. január 1. után már nem használhatók fel, új tanúsítvány beszerzése szükséges.Az energetikai osztályt 2023 novemberétől kötelező feltüntetni a hirdetésekben. Ennek elmulasztása a szerződés hiányosságához és jogellenességéhez vezethet.

Villamos biztonsági felülvizsgálat: jogszabályi előírások

A villamos biztonsági felülvizsgálat elkészíttetése és átadása a vevőnek szintén kötelező, amennyiben 6 éven belül nem készült ilyen az ingatlanról.

Alaprajz: miért fontos és hogyan készítsük el?

Az alaprajz nem kötelező eleme az adásvételi szerződésnek, de rendkívül hasznos a banki értékbecsléshez és a vevő számára a tervezéshez. Egy egyszerű, méretarányos alaprajz, amely tartalmazza a helyiségek nevét, méretét, az ajtók és ablakok helyét, valamint a bejáratot és a tájolást, segít az érdeklődőknek előszűrni az ingatlant, csökkentve a felesleges megtekintéseket. Az alaprajz segítségével a potenciális vevő el tudja dönteni, hogy a helyiségek kapcsolódása megfelel-e az igényeinek, ezáltal hatékonyabban szűrhetők a komoly érdeklődők.

Az ingatlanhirdetésekhez informális alaprajzot érdemes használni, kerülve a kézi rajzot, és inkább számítógépes programmal (pl. Floorplanner) készített, arányos ábrázolást alkalmazni. Panel lakásokhoz az Országos Tanúsító Központ (OTK) honlapján számos típusrajz elérhető, amelyek letölthetők.

Egyéb fontos iratok

Az alábbi dokumentumok szintén hasznosak lehetnek a vevő számára, és érdemes előkészíteni őket:

• Felújítással kapcsolatos dokumentumok: Számlák és garanciák, amelyek igazolják a korábbi beruházásokat és növelik az ingatlan értékét.
• Társasházi dokumentumok: Társasházi alapító okirat, Szervezeti és Működési Szabályzat (SZMSZ), az elmúlt néhány év közgyűlési határozatai és a házirend (társasház esetén). Ezek a dokumentumok a társasház működéséről és a tulajdonosi jogokról adnak tájékoztatást.
• Közüzemi számlák: Az elmúlt időszak közüzemi számlái segítséget nyújtanak a leendő tulajdonosnak a rezsiköltségek áttekintésében.
• Közös költségről szóló igazolás: A közös képviselő által kiadott igazolás a tulajdonos egyenlegéről.

Az ingatlan reális piaci értékének meghatározása az egyik legkritikusabb lépés az eladási folyamatban. A helytelen árazás – legyen szó túl- vagy alulárazásról – jelentősen meghosszabbíthatja az értékesítési időt, vagy pénzügyi veszteséget okozhat.

Piackutatás és árelemzés lépésről lépésre

Az árazás során elengedhetetlen a piaci ismeret és az aktuális trendek figyelembevétele. Vizsgálja meg a környékbeli, hasonló adottságú ingatlanok kínálati és realizált árait, valamint az átlagos hirdetési időt. Online ingatlanportálok, statisztikai adatok (pl. KSH) és helyi ingatlanközvetítők adatai mind segíthetnek ebben.

Fontos, hogy az árazás során kerülje azérzelmi alapú megközelítést. Az ingatlanhoz fűződő emlékek és élmények miatt hajlamosak vagyunk többre tartani azt a reális piaci áránál, ami túl- vagy alulárazáshoz vezethet. Az objektív szemlélet kulcsfontosságú a sikeres értékesítéshez.

Értékbecslés: mikor és hogyan vegyünk igénybe szakértőt?

Amennyiben bizonytalan az ár meghatározásában, érdemes ingatlanszakértő vagy értékbecslő véleményét kikérni. Egy független értékbecslő objektív módszerekkel állapítja meg az ingatlan piaci értékét. Ez a szolgáltatás, bár költséggel jár, segít elkerülni az alá- és túlárazást, és megalapozott döntést hozni.

Fontos megkülönböztetni az "azonnali/statisztikai" és a"hagyományos/helyszíni" értékbecslést. Az azonnali értékbecslés gyorsabb és olcsóbb, de korlátozott: általában csak Budapesten és megyeszékhelyeken, lakásokra, legfeljebb 150 nm-ig, és legfeljebb az ingatlan piaci értékének 60%-áig terjedő hitelösszeg esetén alkalmazható. A hagyományos, helyszíni szemlén alapuló értékbecslés átfogóbb, de drágább és hetekig is eltarthat. Az ingatlan jellege és a vevő finanszírozási igényei alapján válassza ki a megfelelő típust.

Az online értékbecslési eszközök hasznosak az első tájékozódáshoz, azonban korlátozottak. Nem veszik figyelembe az olyan árképzési tényezőket, mint az alaprajz átalakíthatósága, a lokáció presztízse, a szomszédság minősége, vagy a tárgyalási készségek. Egy tapasztalt szakember ezeket a nüanszokat is mérlegeli, ami jelentősen befolyásolhatja a végső eladási árat. Ezért az automatizált eszközökre való kizárólagos támaszkodás nem elegendő.

Tudnia kell azt is, hogy banki hitelfelvétel esetén a bankok saját értékbecslést készítenek. Ez az értékbecslés eltérhet az Ön által kért értékbecsléstől, és befolyásolhatja a vevő által felvehető hitelösszeget. A banki értékbecslők gyakran 15-20%-kal alacsonyabbra becsülik az ingatlan értékét a piaci árnál. Erre fel kell készülni, mivel ez hatással lehet a vételárra vagy a fizetési feltételekre, és szükségessé teheti az ár rugalmas kezelését.

Árazási stratégiák és a túl-/alulárazás veszélyei

Az ár nem statikus, hanem dinamikusan kell kezelni a piaci visszajelzések alapján. Ha az ingatlan több hónapja a piacon van, és kevés az érdeklődés vagy negatív visszajelzések érkeznek az árról, érdemes újragondolni az árazást. Kezdjen kisebb árcsökkentéssel (2-5%), és kommunikálja az okát (pl. gyorsabb eladás, piaci viszonyok változása).

A budapesti ingatlanpiacon a közelmúltban csökkenő adásvételi szám és növekvő alku mértéke (átlagosan 4-5%) figyelhető meg. Ez azt jelenti, hogy az eladónak fel kell készülnie az alkura, és reális mozgásteret kell hagynia az árban. Az aktuális piaci adatok, mint az átlagos négyzetméterár és az átlagos hirdetési idő, kulcsfontosságúak a reális ár meghatározásához és az elvárások beállításához. Például, 2025 áprilisában Budapesten az átlagos négyzetméterár 1.217.647 Ft volt, az átlagos hirdetési idő pedig 67 nap.

Megjegyzés: Az "Ár per m²" az adott hónapban hirdetett ingatlanok átlagos négyzetméterárát, míg a "Becsült négyzetméterár" egy hosszabb távú trendet mutat. Az átlagos hirdetési idő az ingatlanok piacon töltött átlagos idejét jelzi.

Az ingatlan sikeres eladásához elengedhetetlen egy vonzó és hatékony hirdetési stratégia. Mivel ingatlanközvetítő nélkül értékesít, a marketing feladata teljes mértékben az Önre hárul.

Hirdetési szöveg írása: figyelemfelkeltő és informatív leírás

Egy jól megírt hirdetési szöveg nemcsak informál, hanem vonzza és meggyőzi az érdeklődőket. Kezdje egy erős, figyelemfelkeltő főcímmel. Legyen pontos és konkrét: tüntesse fel a hálószobák és fürdőszobák számát, az ingatlan négyzetméterét és a pontos helyszínt. A leírást érdemes helyiségek szerint rendezni, felsorolásokat használva, hogy könnyen áttekinthető legyen.

Emelje ki az ingatlan egyedi jellemzőit és előnyeit, amelyek nem feltétlenül látszanak a fotókon (pl. egyedi polcok, elektromos kandalló). Fontos, hogy ne csak az ingatlant, hanem a társasházat és a környéket is mutassa be részletesen. Említse meg a közlekedési lehetőségeket, az iskolák, boltok és zöldterületek közelségét, mivel ezek a vevők számára gyakran fontosabbak, mint a belső kialakítás.

Kerülje a túlzott nagybetűk használatát és a negatív konnotációjú szavakat (pl. "hangulatos" ami a kis méretre utalhat). Ügyeljen a helyesírásra és a nyelvtani pontosságra, hogy professzionális benyomást keltsen. Végül, egyértelműen tüntesse fel elérhetőségét, akár SMS-es kapcsolatfelvételi lehetőséggel is.

Professzionális fotók és videók készítése

A fotók a legkritikusabb elemei az ingatlanhirdetéseknek; a hiteles, professzionális képek teszik vonzóvá az ingatlant. Sajnos sok hirdetés gyenge minőségű fotókat tartalmaz, így egy kis odafigyeléssel könnyedén kiemelkedhet.

Tippek a jó fotókhoz:

• Felkészülés: Fotózás előtt húzza fel a redőnyöket, engedjen be természetes fényt. Takarítson ki alaposan, és rakjon makulátlan rendet. Tüntesse el a személyes holmikat, flakonokat, családi fotókat, mert ezek elvonják a figyelmet, és megnehezítik, hogy a vevő elképzelje magát az ingatlanban.
• Fényviszonyok: Törekedjen egyenletes, lehetőleg hideg tónusú fényekre, vagy használjon profi fotós vakut. Lehetőség szerint napos, szép időben készítsen képeket.
• Kompozíció: Tervezze meg a kép kompozícióját. Használjon széles látószögű kamerát, hogy a tér minden szeglete befotózva legyen. A szűkebb helyiségeket (pl. fürdőszoba) fentről, sarokból lefelé fotózza, így tűnnek a legtágasabbnak. Ügyeljen arra, hogy a függőleges vonalak (pl. falsík) egyenesek legyenek a képeken.
• Formátum: Mindig fekvő formátumú fotókat készítsen, mivel az ingatlanportálok általában így jelenítik meg őket.
• Mennyiség és minőség: Inkább kevesebb, de jó minőségű képpel dolgozzon. Mutassa be a környezetet is (homlokzat, utcakép, erkély), ne csak a belső teret.

Ha nem érzi magát kellően magabiztosnak a fotózás terén, érdemes megfontolni egy profi ingatlanfotós megbízását. Bár kezdeti költséggel jár, a profi képek jelentősen növelik a hirdetés hatékonyságát és az ingatlan értékét. Virtuális túra vagy videó készítése szintén segíthet abban, hogy a vevők jobban megismerjék az ingatlant és növelheti az érdeklődést.

Hirdetési felületek kiválasztása és a hirdetés feladása

A hirdetési felületek látogatottsága kulcsfontosságú, hiszen ez határozza meg, hányan látják a hirdetését.

• Piacvezető portálok: Az ingatlan.com toronymagasan piacvezető Magyarországon, ezért ezt az oldalt semmiképpen sem szabad kihagyni. Más népszerű oldalak közé tartozik a jofogas.hu, ingatlanbazar.hu, ingatlannet.hu, ingatlanok.hu, otthonterkep.hu, ingatlantajolo.hu, megveszlak.hu és a Facebook Marketplace.
• Fizetős funkciók: Bár sok portál kínál ingyenes hirdetésfeladást, a fotók megjelenítéséért vagy a hirdetés kiemeléséért gyakran fizetni kell. A hatékony hirdetéshez érdemes befektetni ezekbe a fizetős funkciókba (pl. kiemelés, "Sürgősen eladó" felirat, keret), mivel ezek növelik a hirdetés láthatóságát és hatékonyságát.
• Hagyományos hirdetési módszerek: Az online hirdetések dominanciája ellenére a hagyományos módszerek, mint a nyomtatott újsághirdetések, szórólapok vagy az ingatlan ablakába kihelyezett „Eladó” tábla, még mindig hatékonyak lehetnek, különösen helyi szinten. Az "Eladó" tábla kiváló hirdetési eszköz, érdemes kihasználni.
• Fejlettebb marketing lehetőségek: Bár jellemzően ingatlanközvetítők használják, egy motivált magánszemély is alkalmazhat egyszerűsített változatokat. Például egy dedikált közösségi média oldal létrehozása videókkal, vagy meglévő kalkulátorok (pl. hitelkalkulátorok) linkelése a hirdetésben, növelheti az érdeklődést.

Potenciális vevők szűrése és kezelése telefonon

Amint megjelennek az első érdeklődők, elengedhetetlen a professzionális kommunikáció. Érdemes beszerezni egy eldobható telefonszámot a hirdetés idejére, hogy az eladás után ne kapjon idegen hívásokat.

Telefonhívások kezelése:

• Szűrés: Mielőtt időpontot egyeztetne, tegyen fel kérdéseket az érdeklődőnek: mennyire sürgős a vásárlás, hogyan szeretné kifizetni a vételárat, hol látta a hirdetést. Ez segít kiszűrni a komoly érdeklődőket az információgyűjtőktől vagy ingatlanközvetítőktől.
• Információadás: Adjon elegendő, de ne túl sok információt az ingatlanról. Ha komolyabb probléma van, érdemes megemlíteni, utalva arra, hogy az árban kompenzálásra kerülhet.
• Alku: Telefonon soha ne menjen bele az alku témába, mielőtt a vevő megtekintette volna az ingatlant.
• Ingatlanközvetítők: Készüljön fel ingatlanközvetítők hívásaira. Kérdezze meg, mit ajánlanak, milyen ügyfélnek keresnek ingatlant, és milyen jutalékért vállalnák az eladást.

Az ingatlan bemutatása: tippek és trükkök

Az ingatlan bemutatása során a cél, hogy a vevő jól érezze magát, és el tudja képzelni magát az ingatlanban.

• Felkészülés a bemutatóra: Győződjön meg róla, hogy az ingatlan ismét tiszta és rendezett. Szellőztessen ki, és használjon enyhe illatú légfrissítőt. Tegye el a személyes tárgyakat és családi fotókat. Biztosítson helyet a vevő kabátjának, és tegye kényelmessé a leülést.
• Bemutató lebonyolítása: Legyen barátságos, nyitott és segítőkész. Mutassa be az ingatlan legfőbb előnyeit, és válaszoljon készségesen a felmerülő kérdésekre. Ne siettesse a vevőket, hagyjon nekik időt az alapos körülnézésre.
• Vevői kérdések előrejelzése: Készüljön fel a vevők gyakori kérdéseire, amelyek a műszaki állapottól (víz- és villanyvezetékek, fűtés, tető állapota, szigetelés, amper) a jogi státuszig (tulajdoni lap tisztasága, terhek, tulajdonosok száma) és a közösségi viszonyokig (szomszédok, házirend, közös költség) terjedhetnek. Egy előre elkészített "GYIK" lista segíthet abban, hogy felkészültnek és hitelesnek tűnjön. Kérdezze meg, miért adják el a jelenlegi tulajdonosok az ingatlant, és kérjen öt hátrányt is az ingatlanról – ez segít felmérni a vevő őszinteségét.
• Objektivitás: A bemutató során törekedjen a tárgyilagosságra, és zárja ki a tulajdonosi érzelmeit.

Az ingatlan adásvétele komplex jogi folyamat, amelyhez ügyvéd vagy közjegyző közreműködése elengedhetetlen.

Ügyvéd szerepe és kiválasztása

A magyar jogszabályok szerint ingatlan adásvételi szerződést kizárólag ügyvéd vagy közjegyző készíthet és ellenjegyezhet. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül az ingatlan adásvételi szerződés nem adható be a földhivatalhoz.

Jellemzően a vevő hozza az ügyvédet és ő is fizeti. Azonbankiemelten ajánlott, hogy Ön is nézesse át a szerződés tervezetét egy saját, független ügyvéddelaz aláírás előtt. Ez a lépés alapvető fontosságú, mivel a vevő ügyvédje elsősorban a vevő érdekeit képviseli. Az Ön saját ügyvédje biztosítja, hogy az Ön jogai és kötelezettségei is megfelelően védettek legyenek a szerződésben, különös tekintettel a fizetési feltételekre, a birtokbaadásra és a szavatossági kérdésekre. Keressen olyan ügyvédet, aki ingatlanügyekre specializálódott, és jogosult az elektronikus ingatlan-nyilvántartás (E-ING) kezelésére.

Adásvételi szerződés tartalma és feltételei

Az adásvételi szerződés az ingatlaneladás kritikus momentuma, amely jogi dokumentumba önti a felek megállapodását. A szerződésnek számos kötelező tartalmi elemet kell tartalmaznia:

• Szerződő felek adatai: Név, születési név, hely, dátum, anyja neve, lakcím, személyi azonosító jel, adóazonosító jel.
• Az ingatlan pontos megjelölése: Település, helyrajzi szám, cím.
• A felek adásvételi szándéka: A jogváltozás jogcíme.
• Vételár összege, megfizetésének módja és ütemezése: Ez az egyik legfontosabb elem, amelyről a feleknek meg kell állapodniuk.
• Terhek rendezése: Megállapodás az ingatlanon esetlegesen fennálló terhek (pl. jelzálogjog, haszonélvezet) rendezéséről.
• Eladó szavatosságvállalása: A Polgári Törvénykönyv alapján a magánszemély eladó 5 évig jog- és kellékszavatossággal tartozik.¹Ezt a szerződésben is rögzítik.
• Birtokbaadási feltételek: A birtokbaadás időpontja és egyéb feltételei.
• Tulajdonjog bejegyzési engedély: Az eladó feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata a tulajdonjog átruházásáról. Ha a vételár több részletben történik, ez külön okirat is lehet.

Az alku során ne csak az árat, hanem a fizetési feltételeket, határidőket és az ajánlattevő komolyságát is vegye figyelembe. Az ingatlaneladás során az alku természetes része. Fontos, hogy az árat más fontos feltételekkel is összekapcsolhatja. Például, ha enged az árból, kérheti a fizetési határidő rövidítését.

A vételi ajánlat elfogadása jogilag kötelező érvényűvé teszi az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettséget. Az elfogadásnak a vételi ajánlattal teljesen azonos tartalmúnak kell lennie; bármilyen változtatás ellenajánlattá minősül. A vételi szándéknyilatkozat (előszerződés) egy opcionális lépés, amely segíthet a komoly vevők kiszűrésében és az üzlet gyorsításában, de nem ad gondolkodási időt.

Vételár kezelése és ügyvédi letét

A vételár kifizetése történhet egy összegben vagy több részletben. Készpénzes fizetés helyett a banki átutalás javasolt a nyomon követhetőség és a biztonság érdekében. Az eladó felajánlhatja a fizetést fizetési kérelem útján, ami ingyenes és azonnali megoldást biztosít.

Amennyiben a vételár nem egy összegben kerül kifizetésre, vagy a vevő bankhitelt vesz igénybe, az ügyvédi letét alkalmazása kulcsfontosságú biztonsági mechanizmus. Az ügyvédi letét lényege, hogy az ügyvéd biztonságos megőrzésre átveszi a vételár egy részét vagy egészét, illetve a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, és csak a szerződésben meghatározott feltételek (pl. a teljes vételár kifizetése) bekövetkezésekor adja ki azt a jogosult félnek. Ingatlanközvetítő nem jogosult pénzletét kezelésére. Az okiratletétet az ügyvédek általában ingyenesen kezelik, míg a pénzletét kezeléséért fix díjat számíthatnak fel (pl. 150.000 Ft).

Földhivatali bejegyzés és a tulajdonjog átszállása

Az adásvételi szerződés aláírását követően az ügyvéd benyújtja azt a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése érdekében. A tulajdonjog átszállásához nem elegendő a szerződés, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

A földhivatal a beérkezett kérelmet „széljegyre” veszi, ami azt jelenti, hogy a tulajdoni lapon megjelenik a függőben lévő kérelem. A bejegyzés időtartama függ a földhivatal leterheltségétől és az ügy bonyolultságától. Egyszerű esetekben (1/1 tulajdoni hányad, azonnali készpénzes fizetés, nincs kiskorú) az E-ING rendszer bevezetésével akár azonnal megtörténhet a bejegyzés. Bonyolultabb ügyekben, vagy ha megelőző széljegyek vannak, az ügyintézés akár egy évig is elhúzódhat.

Gyakori okai a hiánypótlásnak és a késedelemnek:

• Hiányzó elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozata.
• Elfelejtett földhivatali díj befizetése.
• Gyámhatósági hozzájárulás hiánya kiskorú esetén.

A vevő tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joga (tulajdonjog fenntartása) védi a vevőt a végrehajtási eljárásokkal szemben az első 6 hónapban, és az eladót is a nem fizetéstől. Soron kívüli ügyintézés kérhető a földhivatalnál díj ellenében (2024. július 29-től 16.000 Ft).

Az ingatlaneladás nem ér véget a szerződés aláírásával és a vételár kifizetésével. Számos adminisztratív feladat és adózási kötelezettség vár még az eladóra.

Közműátírás

Az ingatlan birtokbaadását követően a közműszolgáltatásokat (víz, gáz, villany, távhő, szemétszállítás, internet, TV, vezetékes telefon) át kell íratni az új tulajdonos nevére.Általában a birtokbaadást követő 15 napon belül szükséges az átírás (vízszolgáltatóknál 30 nap, haláleset esetén 180 nap). Az átírás elmulasztása esetén a számlák továbbra is az Ön nevére érkezhetnek, ami jogi vitákhoz vezethet, és késedelmi díjakat vonhat maga után.

Az átírást kezdeményezheti az eladó és a vevő külön-külön, vagy együtt is. A legjobb megoldás, ha az adásvételi szerződésbe is belefoglalják az átírási kötelezettséget határidővel. Az ügyintézés történhet személyesen az ügyfélszolgálatokon, vagy kényelmesen online az e-bejelento.gov.hu oldalon, amely ingyenes. Az onlinekozmu.hu oldalon is intézhető, szolgáltatásonként 9.500 Ft díj ellenében.

Szükséges dokumentumok a közműátíráshoz:

• Adásvételi szerződés másolata.
• Birtokbaadási jegyzőkönyv a mérőóraállásokkal.
• Személyazonosító okmányok.
• Kitöltött és aláírt közmű átírási formanyomtatvány.
• Tulajdoni lap másolata (bizonyos szolgáltatóknál).

Lakcím kijelentés és egyéb bejelentések

Az ingatlan eladása után fontos, hogy Ön és mindenki, aki az ingatlanban lakóhelyként vagy székhelyként be volt jelentve, kijelentkezzen az adott címről. Ezt célszerű az adásvételi szerződésbe is belefoglalni. Amennyiben jogi személy (vállalkozás) székhelye vagy fióktelepe volt az ingatlanban, arról is gondoskodni kell, hogy a cég módosítsa a székhelyét. Ennek elmulasztása kellemetlenségeket okozhat az új tulajdonosnak.

Önkormányzati bejelentés

Ha az ingatlan helyi adó (pl. építményadó, telekadó) hatálya alá tartozik, az eladónak és a vevőnek is be kell jelentenie a tulajdonosváltozást az illetékes önkormányzat adóügyi osztályán. A bejelentést a tárgyévet követő év január 15-ig kell megtenni. Az Ön érdekében érdemes írásban értesíteni az önkormányzatot a birtokbaadás után, hogy Ön már nem az ingatlan tulajdonosa.

Adózási kötelezettségek: SZJA és illeték

Az ingatlaneladásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni, de nem minden esetben.

Személyi Jövedelemadó (SZJA):

• Az 5 éves szabály: Ha az ingatlant a szerzés évét követő ötödik évben vagy utána értékesíti, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem, és nem kell adót fizetni. A szerzés éve a nulladik évnek számít.
• Adóköteles jövedelem: Ha az ingatlant 5 éven belül adja el, akkor adóköteles jövedelem keletkezik. Ennek 15%-át kell adóként megfizetni. A jövedelem a bevétel (eladási ár) csökkentve az elszámolható költségekkel és egy csökkentő tétellel, amely a tulajdonban tartás idejétől függően arányosan csökken (pl. a szerzés évében és az azt követő évben 100%, a második évben 90%, a harmadik évben 60%, a negyedik évben 30%).
• Elszámolható költségek: A jövedelem jelentősen csökkenthető a megfelelően dokumentált költségek elszámolásával. Ilyen költségnek minősül az ingatlan megszerzésére fordított összeg, a szerzéssel kapcsolatos kiadások (illeték, ügyvédi költség), az értéknövelő beruházások (felújítás, korszerűsítés), valamint az eladással kapcsolatos költségek (hirdetési költség, ügyvédi díj). Fontos, hogy ezeket számlával vagy egyéb bizonylattal igazolja, és lehetőleg az Ön nevére legyenek kiállítva.
• Adóbevallás és fizetési határidő: Az ingatlaneladásból származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-ig kell bevallani az SZJA-bevallásban. Ha az adómentes, vagy nem keletkezik jövedelem, nem kell bevallani. Minden szerződést, igazolást, okiratot meg kell őrizni az adómegállapításhoz való jog elévülésének határidejéig (pl. 2025-ös jövedelemszerzés esetén 2031. december 31-ig).

Általános Forgalmi Adó (ÁFA):

• Magánszemélyek esetében az ingatlan értékesítése általában nem ÁFA-köteles, kivéve a sorozatjellegű értékesítést.

Vagyonszerzési illeték:

• A vagyonszerzési illetéket a vevő fizeti, általában a vételár 4%-a, de a NAV állapítja meg az illetékkiszabáshoz irányadó forgalmi értéket. Bizonyos esetekben illetékmentesség vagy kedvezmény vehető igénybe (pl. CSOK, első lakásszerzés, új építésű lakás, vagy ha kisebb értékű lakást vásárol, mint amit eladott).

Az ingatlan ingatlanközvetítő nélküli értékesítése Magyarországon egy komplex, de megvalósítható feladat, amely jelentős megtakarítást eredményezhet. A siker kulcsa a gondos előkészítésben, a jogi és piaci ismeretek elsajátításában, valamint a proaktív és professzionális hozzáállásban rejlik.

Főbb ajánlások a laikus ingatlantulajdonosok számára:

1. Alapos előkészítés: Fektessen időt az ingatlan fizikai felkészítésébe, beleértve a takarítást, rendrakást, kisebb javításokat és a home staging alapelveinek alkalmazását. A deperszonalizáció és a kellemes környezet megteremtése kulcsfontosságú.
2. Dokumentumok beszerzése előre: Kezdje el időben a friss tulajdoni lap, energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv beszerzését. Ezek hiánya késedelmet okozhat, vagy meghiúsíthatja az üzletet.
3. Reális árazás: Kerülje az érzelmi alapú árazást. Használjon piaci adatokat, és fontolja meg egy független értékbecslő megbízását a reális érték meghatározásához. Készüljön fel az alkura, és legyen rugalmas a piaci visszajelzések alapján.
4. Hatékony marketing: Készítsen professzionális minőségű fotókat és videókat, és írjon részletes, vonzó hirdetési szöveget, kiemelve az ingatlan és a környék előnyeit. Hirdessen a piacvezető online portálokon, és fontolja meg a fizetős kiemelési lehetőségeket.
5. Professzionális kommunikáció: Szűrje a telefonos érdeklődőket, és ne alkudjon az árból a megtekintés előtt. Készüljön fel a vevők gyakori kérdéseire, és legyen tárgyilagos a bemutatók során.
6. Jogi biztonság: Mindenképpen bízzon meg saját ügyvédet az adásvételi szerződés átnézésére, még akkor is, ha a vevő ügyvédje készíti azt. Az ügyvédi letét alkalmazása biztonságot nyújt a vételár kifizetése során.
7. Adminisztratív teendők: Ne feledkezzen meg az eladás utáni adminisztratív feladatokról, mint a közműátírás, a lakcím kijelentés és az önkormányzati bejelentés.
8. Adózási ismeretek: Tájékozódjon az ingatlaneladás utáni adózási szabályokról (SZJA, illeték), különös tekintettel az 5 éves szabályra és az elszámolható költségekre. Őrizze meg gondosan az összes kapcsolódó számlát és dokumentumot.

Az önálló ingatlaneladás jelentős megtakarítást és kontrollt biztosít, de megköveteli a tulajdonos aktív részvételét és tájékozottságát. A fenti lépések és ajánlások követésével a laikus eladók is magabiztosan és sikeresen bonyolíthatják le ingatlanuk értékesítését.